房产中介，美日管得严(转载)

2009/1/18 (日) Posted in JP不動産通信

在中国的房地产网站上看到这篇文章，想让大家了解一下日本的房地产制度和做法

美国的制度等我不是很清楚，但日本的我至少了解还有说话的权力，那些在日本以外的中国朋友和在日本的同胞们，存了钱想在日本置业，一定有很多这样那样的疑问。那么就让我一个个来解释，让我们先看以下的内容，让您先从第一步慢慢了解 :idea:

『美国人喜欢搬迁，所以房产经纪业相当发达。在日本，如果给房产中介交了首付金，中介公司会和客户签订一份“首付金保证书”，确保资金安全。

　　监督管理很严格

　　美国房产中介一般分为经纪人、销售员和合伙经纪人三类。成立于1947年的“全国房地产经纪人协会”是美国最大的房地产行业公会，有会员近70万人。美国房产中介行业的门槛很高，考试也十分严格，通过的比例大约只有20%。尽管各州发放执照的要求不一，但一般要求申请者修完并考试通过相关课程。

　　以销售员为例，他们要修完房地产原理、商业、公证等6门课程。经纪人不仅要修完房地产实务、法律规章、财务、估价、会计等5门必修课，还要在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门。销售员和经纪人的执照有效期2年，2年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。

　　美国有一套独特的房地产中介管理制度和运作手段。早在1917年，美国就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》等法则。对于开业的中介公司，要求他们有固定的营业场所，并开设特别的信用账户，以存放房主及客户的资金。美国的商业法典列举了从业执照暂停与吊销的规定。州房产委员会设有调查机构，随时可以到中介公司检查业务记录。公司一旦被查出有欺诈顾客的行为，经纪人执照轻者暂停，重者永久取消从业资格。

　　日本有专门的房地产管理法令法规，对于房屋中介的要求也十分严格。记者的一个朋友今年在日本买了一幢独门独院的房子。在验收房子时，朋友发现房屋的外墙根有一条小裂缝，房产中介的工作人员大惊失色，因为这直接影响到公司的信誉、还有个人的饭碗问题。中介公司赶紧找人施工补上了这道裂缝，其实裂缝就是涂料不均造成的，不过后来的房价还因此降了100万日元(约合人民币6.6万元)。

　　首付金不怕“打水漂”

　　在日本，一旦有看中的房子，中介公司会尽快带顾客去看房。如果顾客觉得满意，需要填写不动产购入申请书，然后双方商议付款事宜，签写不动产买卖契约。一般来说，买主需要付总房价10%左右的首付金。中介公司还会给买主一份“首付金保证书”，保证书中明确地写着，万一交了首付金，而不动产公司倒闭的话，国土交通省制定的保证公司、银行、保险公司等有责任履行返还首付金的义务。有了这份保证书，顾客就不用担心自己的钱会打水漂。支付了首付金之后，中介商就要帮助买主申请贷款手续，做出每月还贷计划，买主付了剩余的房款之后，就可以办理房子所有权登记手续。』

　以上内容我为什么希望大家了解，第1是想让大家放心安心，因为不是本国的制度，多少在买卖上会有所顾虑与担心，我遇到的客人就有的会说我还没拿到房子为什么就要付定金等什么的，这不是中介自己想出来的，而是规定，但不能多要你的，是房子总价的10%，多不能要是违法的，少要是可行的。第2我以前听一位在上海做中介的前辈说过，可能是中国在中介方面的法律还不够完善，倒致有不少客人在付了定金后很随意的反悔，做中介还真没办法 :oops: 这一点在日本就不会发生，因为定金不是个小数目，如果反悔就是同意那个定金我不要了，如果是对方说房子不卖给你了，那你可是赚了双倍的定金　这条规则可是制约了买卖双方的，也是起到了保护买卖双方的做用，所以我每次都要提醒客人这一条